7月土地市场降温 热点一二线城市溢价率走低
发布时间：2019/7/25 16:16:44 浏览次数：10242 来源： 第一财经 cjjt-fdc
进入7月，地方政府仍在密集卖地。不过，由于融资收紧的预期，7月一二线城市土地市场已出现明显降温。
中原地产研究中心的数据显示，截至7月24日，全国热点的一二线城市合计土地成交711宗，成交土地金额2233.28亿元，土地成交溢价率只有10.24%，相比之前几个月明显下调。
7月22日，位于广州增城区的4宗商住用地及番禺区的2宗旅游用地集中出让，总起始价达100.87亿元。最终，2宗地流拍，4宗地块底成交，总成交金额82.22亿元。
其中，华侨城只经过一轮报价，以底价35.16亿元摘得增城区石滩镇郑田村一地块，折合楼面价为1.1万元/平方米。增江街陆村村一地块，同样以底价成交，由广州合生东宇房地产有限公司竞得，成交价为11.19亿元，折合楼面价9500元/平方米。增城区永宁街简村村一地块，和增城区荔城街庆丰村一地块均流拍。
今年上半年，郑州土地市场一直很火，鲜有地块流拍，即使有也是商业用地或工业用地。但下半年刚开始，就出现住宅用地流拍情况。7月10日，郑州出让8宗地，这也是本月出让土地最多的一次土拍。其中金水科教园区51号地被广汇实业竞得，常西湖新区54号地被融信竞得，管城55号、56号、57号地被振兴竞得，福建福晟竞得高新区16号地，二七区52号地流拍，管城53号地被中止出让。
同一天，常州新龙路南侧、新庆路西侧地块(荷园3#地块)以及梅庄路南侧、玫瑰路东侧地块(西林公园东侧地块)开启网络竞拍。最终，光明以8.36亿元竞得荷园3#地块，成交楼面价为6904元/平方米，溢价率为1%。西林公园东侧地块由于无人竞价而遭遇流拍。
7月3日，南京下半年首场土拍开槌，7宗涉宅地块均成功出让，成交总金额达240亿元，这也是南京今年以来土地出让收入最多的一场土拍。但7宗地块均未突破最高限价，其中2宗地块以零溢价成交，而综合溢价率也仅为16%，低于南京6月18日和6月5日土拍29%、21%的综合溢价率。
中原地产首席市场分析师张大伟分析，从土地市场看，2019年出现了“小阳春”，从4月开始，一二线城市连续小阳春升温，土地单月成交金额均在3000亿元以上，溢价率也保持在20%左右。
Wind统计显示，2019年以来，房企境内外合计发债规模已达6047亿元，其中境外发债2645.08亿元，上半年净增量达375亿美元，同比增幅127%。
而从7月份开始，连续出台的收紧信托与海外融资政策，均对房地产企业拿地造成了一定影响，溢价率已经明显下调。
7月12日，发改委官网挂出一则通知，题为“关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知(发改办外资〔2019〕778号)”，对房企海外发债加强约束，新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务，同时还需就债务规模、期限等进行备案登记。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，《通知》充分体现了防范金融风险的政策导向。尤其是此前关于海外发债的各种例子比较多，所以从防范外部金融风险传导到国内市场等角度看，政策出台非常及时，也有助于进一步规范房地产企业的海外发债政策。
申万宏源近期发布的《2019下半年中资地产行业投资策略》研究报告显示，2018年三季度开始，公司债的发行审批略有放松，但在今年以来的核心城市土地热潮下，5月份开始重新收紧。目前，离岸市场成为开发商更加依赖的融资渠道，板块整体的外债比例进一步上行。“我们对高杠杆开发商维持谨慎，其在未来行业周转放缓过程中受损最大。”
根据报告，世茂房地产、中海外宏洋、雅居乐、旭辉控股、中海外、禹洲地产的外债占比位居前列。这些企业外债发行收紧影响也会比较大。
以禹洲地产为例，申万宏源近期发布的研究报告将禹洲地产评级下调至中性。报告称，禹洲地产的总有息负债规模可能较去年底上升超过三成至600亿左右，而外债占比则从30%升至45%。
张大伟说，在港交所上市的房企发行美元债较多。随着融资的收紧，这些企业后续拿地也将受到影响，预计土地市场将明显降温。
