调控之下卖地高涨 非一线城市成主力
发布时间：2018/6/7 8:56:49 浏览次数：9746 来源： 21世纪经济报道 cjjt-fdc
导读
一方面，房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然在上升，从而导致部分城市土地交易处于旺盛状态；但另一方面，受楼市政策影响，房企在拿地时往往更为谨慎。
尽管楼市仍被调控笼罩，热点城市前五月土地出让金同比涨幅却很明显。
中原地产数据统计显示，5月单月，50大热点城市卖地金额创年内最高纪录，合计卖地金额单月高达3130亿，同比上涨幅度高达111.5%；从1-5月来看，50大热点城市合计土地出让金高达1.5万亿，与2017年同期的9503亿相比，上涨幅度高达57.6%，多卖了4520亿。
不过，调控高压对土地市场也产生了影响。从热点城市看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的数字。
另外，因各城市调控方式及力度不同，土地市场发生了明显分化。易居研究院研究员詹毅凡表示，目前一线城市及部分热点二线城市均出台了较为严厉的调控措施，导致土地市场较为冷清，土地成交均价随之不断下行。在这种情况下，房企逐渐将拿地重点转移至三线城市，导致5月三线城市的土地市场较为火热，土地成交均价创下新高。相关部门应做好防范准备工作，防止地价过高推动房价上涨。在金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国土地市场仍会逐渐降温。
两个维度
当前土地市场表现需从两个维度观察：从同比情况看，不少城市在前5月卖地仍然积极，热点城市土地出让金创历史新高；从环比及溢价率情况看，整体土地市场走低。这说明，当前土地市场整体处于历史高位，部分调控宽松城市异军突起，但从周期内曲线看，土地市场出现降温趋势。
中原地产研究中心统计数据显示，5月单月，部分城市卖地金额依然达到年内最高纪录，50大热点城市合计卖地金额单月高达3130亿，同比上涨111.5%。其中卖地最多的城市分别是杭州、重庆、嘉兴、南京、湖州、宁波、合肥，这些城市的土地出让金成交金额均超过百亿。
从更长周期看，今年1-5月土地市场仍处高位，合计土地出让金1.5万亿，与2017年同期的9503亿相比，上涨57.6%，多卖了4520亿。杭州、重庆、苏州、北京、郑州、济南6个城市前五月卖地超过500亿，25个城市卖地超过200亿。
最高的杭州，卖地1391亿，同比上涨246%；其次是苏州，卖地681.8亿元，同比上涨77%。尤以杭州为甚，5月出让的百井坊地块以107亿的总价成为近期全国地王，该地块楼面价为5.5万元/平方米，亦刷新了杭州的历史新高。
上海易居房地产研究院统计了40个热点城市土地出让金。据其观察，从40城年初累计土地出让金收入同比增幅走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，目前在0-50%的区间盘整。与2017年、2016年、2015年及2014年同期相比，分别上升21.9%、154.3%、159.7%及71.8%，土地出让金规模依然超出历史同期水平。
从2018年以来土地市场整体表现看，三四线城市异军突起是一大亮点。据中原地产统计，包括佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳、盐城、金华、泉州、赣州、许昌、岳阳、淄博、镇江、绍兴等20个三四线城市，卖地金额在2018年出现了明显上涨，累计成交金额超过100亿。
可以预计的是，防范三四线城市土地市场过热，将成为接下来的调控重点。詹毅凡注意到，与一二线城市较为冷清的土地市场相反，三线城市显得相当火热。5月份，虽然三线城市的土地成交面积出现萎缩，但土地成交均价却有较大反弹，达到2011年以来新高。土地成交价格受房价影响较大，房价上行，则开发企业有更大的动力以更高价格拿地，5月份三线城市的地价创下新高，也是三线城市楼市火爆的缩影，相关政府部门应有所准备，防止市场过热。
数据是最好的例证。5月，三线城市土地成交建筑面积为793.1万平方米，环比下降36.5%，同比下降7.9%；但成交均价为2187.3元/平方米，环比增长12.8%，同比上涨26.2%。
降温趋势
尽管土地出让金仍处历史高位，但从环比情况看，土地市场已经出现降温趋势。
上海易居研究院注意到，5月，40个典型城市土地出让金收入为1274.6亿元，环比下降14.2%，同比增长35.3%，土地出让金已经连续5个月环比下跌。他们认为，这和近期的土地市场限价等因素有关，也从侧面说明，随着金融环境的收紧，房企的资金压力逐渐加剧，购地会更加理性。预计随着土地市场的降温，土地出让金收入的同比增幅，将逐渐步入下行通道。
从溢价率情况看，5月，40个典型城市土地成交溢价率19.9%，与4月相比增长1.5个百分点，有所企稳。从历史数据看，土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从最早的2011年1月开始，土地市场急速降温，土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点，这是一个长期的调控升级进程。此后，国家连续两次降息，刺激经济发展，土地成交溢价率才得以反弹，涨势一直持续到2014年年初。
不过詹毅凡也提示，过去一年土地溢价率快速下滑，与热点城市限地价有关。预计2018年全年40城土地成交溢价率仍将稳定在较低的区间。分城市来看，5月份，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别荆州、南昌、东莞、惠州和合肥，土地成交溢价率分别为123%、89%、83%、72%和68%，这几个城市基本上都是弱二线城市和三线城市，反映了本轮周期运行至今三线城市较为火热的特点。5月份，北京、深圳、西安、武汉等8个城市的溢价率为0，主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，这些城市基本都为此前的热点城市，调控较为严厉。
安居客首席分析师张波认为，从数据表现来看今年土地出让金的确在持续走高，但就此不能判断开发商拿地热情高涨。首先分城市来看，土地明显呈现冷热不均，房企对于三四线土地以及部分强二线城市的投资热度相对较高，而在一二线城市则降温比较明显；其次，土地市场的确出现了不少降温苗头，从土地流拍现象的不断产生可见一斑，4月杭州出现流拍，5月份成都出现流拍，北京截至5月底已有多块土地流拍。
张波表示，从溢价率走低来看，市场上呈现出“带着镣铐跳舞”局面。一方面房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然在上升，从而导致部分城市土地交易仍处于旺盛状态；但另一方面，受楼市政策影响，房企在拿地时往往更为谨慎，思想上带着“镣铐”，因此土地的溢价率走低亦属正常，这也预示着整体土地交易会进一步趋于平稳，有利于楼市的健康发展。
中原地产分析师张大伟也注意到，从2016年9月30日开始，全国一二线城市严格调控。这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块拿地积极性降低。
