地产大咖集体发声:明年可能是房地产小小年 但请相信未来
发布时间：2017/11/27 10:33:36 浏览次数：4537 来源： 明源地产研究院 cjjt-fdc
11月24日，由明源地产研究院与中城联盟联合主办的“2017年中国房地产总裁峰会”在北京举行。
来自全国各地的500多位房企总裁欢聚一堂，中城联盟轮值主席陈劲松、旭辉地产总裁林峰、当代置业执行董事兼总裁张鹏、链家集团CEO彭永东等10余位地产大咖分享了对市场的看法，以及未来的玩法。
大咖们认为，2018年是地产小年。但只要转变思路、学会新的干法，未来会有更大的市场在等你.
一、明年会是房地产的小小年，中国房地产已步入新时代
中城联盟轮值主席、世联行董事长陈劲松认为，明年是特别关键的一年。
2017年底十九大确定方针以后，到2019年许多政策都会落地。这符合“30年而道更”的规律，即每30年大道理要变一次。
林峰则表示，第一个30年，房地产对居民的贡献巨大，对财政收入贡献也很大。但一年销售10万亿的行业，土地出让金超过6万亿，再加上税收3万亿等，沉淀的利润只有几千亿。所以，开发商其实并不是拥有财富，只是财富搬运工。
当下的并购只是重新在那里划分地盘，并不带来新增量。明年行业一定是一个小小年。因为可以升值的地方全限了，实现不了闭环。那些认为现在限价、卖了就亏了，所以等待的房企，是在跟市场和政府博弈，胜算很小。
为什么会这样？因为中国房地产已经发展到现在这个阶段，中国顶级开发商已经快要走到极致，集中度不会像想象中说的还会加速。速度会下降，因为并购对象有问题了，集中拍卖也有问题了，中国房地产正步入新时代。
坚持全面深化改革是长效机制，是必然发生的，长效机制一定会出，就在未来两三年。
在长效机制没有落实之前，中国房地产就是一个“窄通道”，一个“鸟笼经济”，就是一个“去流动性”。
逐渐过渡这个阶段需要的时间很长。土地财政会变，但是这个改革是一个漫长过程，多主体多渠道是长期逐步形成的过程。金融制度改革和公共服务都需要时间。
中国首次进入土地财政的修改阶段。中国房地产调控会是长期的，是严厉的，这个是没有任何办法的。
前30年中国人的美好生活是由开发商定义的，就是毕业得买一套房，发财就得改善，再挣多钱就住豪宅，还有钱就投资，于是过上了“美好生活”。但未来不是这样定义的，因为房子是住的不是炒的，要“多主体供给，多渠道保障”。这让很多传统的开发商十分焦虑。
陈劲松认为，“一张图纸”走天下已经完全不适应新的生活方式了，原来我们靠力量、靠传播、靠渠道，但渠道现在已经建完了，中国互联网红利已经到头了。
面对新时代，开发商的产品力要重新回到开发主场，得重新适合主流人群生活方式。陈劲松将现在的90后，全部定义为是富二代——不管来自农村、县城还是大城市。
如此定义的理由是，陈劲松认为，不管哪线城市的年轻人，他们在信息时代，他们的生活是几乎同步的，没有谁落后，差就差在租金数量级上，其他的都一样。因此，世联行在29个城市干长租公寓，而不是大家认为能赚钱的一二线。
要想在新的市场有所作为，就不能在老框架里思考。
陈劲松认为新时代整个中国房地产有更广阔空间，并呼吁焦虑的，想转型升级的人，关注大趋势，关注“布波族”。
未来的产品要变，以满足人民不断增长的需求。向年轻人学习什么是生活，就能创造新生活，能够适应时代的转变。我们要给新的美好生活重新定义，从生活方式，细节、经验、表达给他加速。
谁都不能否认中国房地产市场的未来，可是玩法确实变了。新30年，中国房地产没有问题，最主要是节奏和主流人群生活要重新定义。
二、大中型房企要继续做大主业规模，同时寻求多元化布局，中小房企要发挥自身特色打价值战
面对新时代，未来怎么玩？中小房企和规模较大房企（但还没有大到巨无霸的程度）各有各的焦虑，各位大咖也分享了自己的观点和实战经验。
（一）规模是通向未来的桥梁
亿翰智库董事长陈啸天认为，规模是通向未来的桥梁，今年排名第100名的房企销售额应该是180亿。未来10万亿的总盘子仍然会在，但已经越发变成一个小众的游戏。
林峰也认为，虽然规模不是万能的，但没有规模是万万不能的，因为做类金融行业没有规模是调配不了资源的——当然除了资本，还有人才、信息等。
因此，对于还有希望冲规模（特别是千亿）的房企来说，未来几年的首要目标依然是要将主业做大做强。
如何做大主业？看碧桂园、恒大以及其追随者中梁等即可。比如标准化、产销平衡，资本杠杆的充分利用等。
对于想要冲刺千亿的房企来说：
第一要广积粮，尽可能多储备可“高周转”的土地；
第二要找资金，多用杠杆、多渠道、多用穿越周期的资金；
第三，要建标准，极致标准化是集约化、标准化的基础，从产品标准化、运营标准化、服务标准化，碧桂园、恒大等等一直推行这个，而且无一例外都是董事长亲自挂帅的，不能短期业绩导向；
第四，要强调运营，全国产销平衡是调节平衡器；
第五，要强考核：1.是创新激励；2.是内部竞争，五个要素一条龙才有可能走得又远又稳。
（二）主业之外，要多元化
陈啸天认为，10年之后，多元化产业集团大多数应该脱胎于房企，换句话说，规模做大之后，房企应该寻求多元化。其认为恒大冰泉、粮油并没有失败，因为多元化是大中型房企的必由之路，而通过探索其已经先人四五年找到了适合自己的路！
在这条路上已经闯出不小成绩的当代置业总裁张鹏分享了其实战经验。过去两年来，“当代”孵化了42家企业，所有跟“美好生活”有关的事情当代置业都做了，比如38家幼儿园让“幼有所育”，在国外收购14个养老资产包让“老有所养”。此外，“弱有所扶、住有所居、病有所医”，当代置业都以社区为入口进行尝试。
首先，张鹏认为，多元化的前提还是必须把主业做好，因为我们所有对美好生活的向往，如果不在母舱上不断生长就是“无根之水”。
当代置业一直坚持做绿色地产，此前大家觉得绿色发展不起来、成本高等等，但是“十九大”后这个趋势越发明显。
现在既有的500亿平方米的建筑和到2020年新增的大约280亿平方米的建筑，99%都是高耗能建筑，都是浪费资源的建筑，绿色建筑的空间十分大。
当代会不断做既有建筑和新增建筑绿色化，物业管理全面绿色化，从过去的单体绿色建筑要走到绿色住区上去，过程中通过AI等新技术的加持，使其产生加速效应。
其次，孵化生态。张鹏认为，要在不均衡、不充分的增量过程当中逆生长，向存量资产找升级、找机遇。
比如，当代置业的第一科技、第一人居推动当代从绿色家居到健康场景的升级；当代的联合办公都在社区里做，现在5000个座位，单店都赚钱；其孵化的51VR，已经实现从VR样板间到虚拟世界（拓展到汽车、教育、设计等）的升级，收支持平，略有盈利。同时，当代跟人合作成立了基金，去投资房地产价值链的上下游等。
艾佳生活CEO潘定国演讲时认为，房地产1.0是毛坯房，2.0是精装修房。毛坯房强调的是土地红利，2.0精装修房则强调产品红利。
现在1.0土地红利大家已经能感觉到就像“消失的爱人”，2.0精装产品红利也是“秋天的童话”。
而让房子拿到当天就可以使用，则是艾佳生活在做的事。用户交房当天可以看到床上用品摆好，锅碗瓢盆摆好，画摆好，饭做好了，跟老公两人一起做一个菜就可以住进来开始吃。
这就是“地产3.0”，也就是服务红利。
（三）中小房企依然还有得玩
大房企可以玩多元化，中小房企怎么办？宁夏中房董事长方陆分享了其实战经验。
方陆认为，除了产业地产、公寓，联合办公等细分市场，中小房企在开发领域依然还有生存空间。因为强龙难压地头蛇。区域巨头有当地的口碑积累、客户积累、当地的公共关系和人脉的特殊资源。而大牌房企对偏远区域中小城市的重视程度通常不够。如此一来，各区域的房地产龙头企业，有天然的优势。
比如，宁夏中房有两句广告词很响亮：
第一句“我永远都不走、陪护您一生”，其把外来的这些大牌房企比喻成高富帅，将自己看做是当地客户身边的暖男，外来的高富帅到宁夏爽一把就走了，但是，中房这个暖男永远都不走陪护客户一生，这种温暖度是非常能够打动客户的。
第二句广告词是“最懂咱们宁夏人的开发商”。
这些都是区域中小房企应该且可以坚持、坚守的自己的独特优势。
方陆认为，客户不仅仅是要一个能居住的，只满足物理属性的这么一个钢筋混凝土的“水泥盒子”，更多的会希望能满足来自于心理层面和精神层面新需求。
对此，这两年宁夏中房在推进“房地产+”策略转型，给自己现在的产品定位一个“168生活配套服务体系”，“1”是和谐大家庭，“6”是所有现在居住社区，在里面配6大服务中心，分别是物业服务中心、家居服务中心（家政服务包括房子出租、转让等等）、老年活动中心、儿童游乐中心、健康管理中心、健身中心。“8”是八大生活配套服务，比如超市、品牌餐饮、瓜果蔬菜、银行、药店、美容美发、洗衣、咖啡厅。
作为中小房企，应该努力提高产品附加值，应该打价值战，而非打价格战。打价值战才有未来。
中小房企也可以适当“改行”，选择一些在原来行业里面有着很强能力，但是缺乏资金的企业，从投资者角度跟对方合作。比如中房和一些本土的优秀教育，公办的教育品牌合作，很快占据了一些教育行业当中的制高点。
当然，不管是继续做大规模也好，转型升级也好，一个不可回避的问题是，存量市场变得越来越重要了。
三、REITs为自持提供了核动力，未来5年中国会诞生全球最大的REITS
存量未来会变得比增量开发市场还重要。特别是随着REITs的发行越来越宽松，大家一致认为，未来的存量市场会加速崛起。
（一）一二线城市，50%的人会通过租房解决居住问题
日本的三大都市圈国土面积是14%，但集中了57%的家庭，承载了58%的存量房交易以及30%的新房交易。美国大都市区里面集中将近有84%的人口，最大的都市圈纽约覆盖了6%的人口。对比之下，链家集团CEO彭永东认为未来中国会形成“3+6”格局。
也就是说形成三个都市圈：北京、上海、深圳三个都市圈；还有6个内陆的中心城市，成都、重庆、长沙、武汉、南京、合肥。
每一个都市圈都超过五千万人，6个内陆中心的城市每个城市大概1200万人口。
同时在中国还会有十几个分布在其他各个地方的一些城市圈。
人口分布直接决定了未来市场会在什么地方。美国、英国、日本35%的人通过租赁来解决居住问题。东京、纽约、洛杉矶、旧金山这些地方，靠自己租房解决住宅问题的超过50%。中国未来大概也会走向这样趋势。
目前北京、深圳、上海一线城市，以及很多二线核心城市，靠租赁解决自己住房比例大概是30%左右，还是相对比较低的。未来，一定会提升到50%。随之带来的是，租赁收入比从今天的不到25%，上升到未来的40%。中国每年发生的租赁合同，很快就会上升到六千万笔。
（二）预计未来5年，中国将会诞生全球最大的REITS
要产生大量新增的租赁住宅，一个手段是盘活存量，另一个手段是加大租赁房源供给。今年中国最大的公寓已管理40万间房子，可谓十分的迅猛。
过去，开发商一直不太愿意做自持，是因为这玩意是个重资产，没法一下变现。可是，随着保利租赁REITs的横空出世，这一现状正得到扭转。
而早在国人对长租公寓还略显陌生之时就杀入该领域的新派公寓，更是已经做出了不小的成绩。
2013年，新派在北京买了一个很破的楼，用180天改造，用三个月满租100%。可是，持有4年时间来，还被认为是非常傻的行为，因为这个楼买下来是住宅楼，原来2.2万，现在是8万到10万的价格。为啥不卖掉套现？！
新派公寓创始人王戈宏认为，那还是传统的思维，而其目标是通过REITs打造打造持有资产管理闭环!
持有四年以来，新派公寓租金涨两倍，资产增值翻4倍，加上赶上国家鼓励租赁行业的风口，深交所只用了20天就批准了其发行全国首支权益型长租公寓REITs，真正第一个把资产上市，完成了资产管理的闭环。对此，王戈宏笑称，有时候傻一点可能会更好一些，更有大前途。
王戈宏认为，现在持有并不恐怖和可怕，关键是未来退出、打通资产管理的价值通路。
可是，投行思维和传统开发思维的人干不了这是，因为算当下一算租售比就觉得不合适不做了。这也是新派不惧怕开发商巨头的原因。
陈劲松也十分看好REITs对自持物业崛起的推动。其预计未来5年中国会迅速超越美国，诞生全球最大的REITS，这个可能是分门别类的产业。公寓、养老、医疗，都可能同时会诞生出一个规模比我们目前看到的开发商更大、且健康指数更高的巨头。
四、结语
中城新产业董事长刘爱明表示，其一直不认为房地产有上下半场，非要讲下半场，一个字就是“慢”，下半场的逻辑即便没有十九大，也是运营，因为没有那么多房子让你卖了，自然要在存量空间去找生意，其实做得好是很挣钱的。
刘爱明强调，不要认为现在做的开发生意最赚钱，其实不是。恒隆在香港上市，市值八九百亿港币，恒隆在中国就两个广场。万科之前市值1200亿道理也一样，资本市场是公平的。
林峰则认为，虽然不知道未来结局会是什么样，但是地产行业存在了几千年，有人住就必须有人盖房子。
“美好生活”是什么？十九大报告已经给出了明确定义：幼有所育，学有所教，劳有所得，病有所医，这就是基本保障，也叫多渠道保障，没有保障就没有幸福生活。而这些都跟房地产密切相关。
因此，无论是增量还是存量，未来机会都很大，就看你怎么玩。
