租赁市场巨大，大家“亏本”也要上
发布时间：2017/9/5 11:23:50 浏览次数：5208 来源： 丁祖昱评楼市 cjjt-fdc
发展租赁住房建设，应当是2017年步子最大、落实最快的房地产新政了。上半年中央政治局、各部委领导还在提纲挈领，开会强调租售并举必要性和重要性，到了下半年，政策就已经由主管部门成文，并宣布在北京、上海、广州等十三个城市展开相关试点。
城市方面也是如此，一开始都还“不慌不忙”轮流表态，进入下半年后，就突然变成了“争先恐后”开始执行：
·上海：多批次推出租赁住房用地
自7月7日《上海市住房发展“十三五”规划》宣布发展租赁住房以来，短短两个月不到的时间里，上海国土局已经挂牌15幅“只租不售”的租赁住房用地（含规划调整），步伐又快又大。
·广州：首提“租售同权”
7月17日，广州发布租赁市场发展方案通知，提出“租售同权”，并要做到“教育同权”，其后一石激起千层浪，掀起了业内大范围的讨论，也带来了更多城市的政策跟进。
·杭州：打造 “智慧住房租赁平台”
8月9日，杭州房管局宣布与阿里巴巴合作，将打造全国首个“智慧住房租赁平台”，实现租赁平台的信息公开、环节透明和开放式服务。
·深圳：主动发展租赁住宅市场
深圳虽然没有被列入试点城市之列，但步子也不慢，在8月9日即发布了培育和发展住房租赁市场的征求意见稿，要求招拍挂用地必须配建20%以上的自持租赁住房。
·税费减免成为新政细则“标配”
在发布实施细则（或征求意见稿）的众多二线城市（南京、武汉、成都、合肥），也都明确要落实税收优惠政策。以成都为例，对个人出租住房，由按照5%缴纳增值税降至1.5%；对房地产中介，按照6%缴纳增值税。对房地产开发企业出租2016年4月30日前自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法，按照5%缴纳增值税。
这么多的城市表态的同时；不少房企也已先后布局租赁住房行业，如最近万科就以北京拿地的实际行动表示了跟进；资本市场也掀起了“租售并举”行情，很多相关概念公司跟风而涨，针对整个租赁市场全新的大风口，我有以下几点意见供大家参考：
1、发展租赁市场已经不可逆转
在“房子是用来住的，不是用来炒的”调控纲领指引中，就目前中央和地方的政策出台趋势来看，租赁住房发展速度可能比我们想象当中更快，希望大家做好相关准备。
2、发展租赁住房有利于稳定房价和降低租价
虽然很多专家都说租赁不一定可以降低房价，甚至还可能因为减少了“出售型”宅地的供地，反过来会提升房价；由于租房行政成本和企业盈利诉求的存在，对于租价这一块也不会有实际影响。
但我还是认为，租赁市场的全面放开，对稳定房价还是有正面作用的。最简单的例子，如果年轻人因为租房而延缓一两年买房，肯定会对需求端产生比较大的影响，对稳定刚需项目的价格，可以起到至关重要的作用，而刚需也是稳定房价更重视的地方。
租金这一块，随着租赁房的增加，供应的增加，租金的下调，这是市场规律的必然。当然最终租金的下降肯定跟供应分布的时点会有关联，也许对中心城区的租价影响不大，但整体来说肯定还是会有明显作用。
3、对“租售同权”要有理性的认识和判断
“租售同权“中大家最关心的是教育权，但租房能够给大家的是最基本教育权，千万不要认为租了学区房就能享受优质学区了，这完全是异想天开。在今天优质教育资源比较稀缺的情况下面，不要说租房，就算是买房也可能享受不了优质教育资源。很多城市在这方面有详细规定，比如要有户籍、限制落户时间、年限、限制学籍几年一次等等，而且这是教育部门的问题，和租赁主管的房管部门没有太大关联。
4、租赁住房盈利模式仍然有待探索
最近股票对租售并举的概念炒的非常猛烈，但实际上今天租赁的盈利模式并没有看到，拿地建房方面，除了少部分国有企业，能够以远低于市场价拿地，租金回报率可能还算得过来。其他企业如果用市场价去拿地建房，如果没有低利率、长时限的资金支持，其实做租赁还是不赚钱的。轻资产模式也还在探索，如在某上市公司的中报中，租赁并没有给出比较亮眼的盈利数据，反而增加了不少成本。
5、租赁住房市场竞争面临激化
随着地方主导建设租赁平台的进度推进，越来越多的开发企业会进入到这一领域，目前已经进入的互联网运营企业，还有传统的服务型企业，将面临更多方面的竞争压力。在接下来的新一轮市场角逐中，可能会有更多的“轻资产”公司会在这一轮中铩羽而归，而房企由于资金实力、运作能力较强，可能会在这一轮抢占市场中获得更大的优势。
租赁市场前景广阔，但赚钱模式仍是困扰所有参与企业的最大问题。也许会像共享单车那样，大家先抢占市场再说，垄断之时就是盈利之日。
